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Vermögensaufbau / Vorsorgewohnung

Hier wird das Vorsorgewohnungskonzept im Allgemeinen erläutert. Wir bieten aber Vorsorgewohnungsmodelle in standardisierter Form an. Das bedeutet, dass je nach Wunsch und Vorstellung das entsprechende Wohnungsobjekt durchkalkuliert wird, wo die Abwicklung von der Herstellung, der Vermietung bis zu den steuerlichen Fragen vom Anbieter professionell gegen ein adäquates Honorar abgewickelt werden. Der Anleger sollte über Eigenmittel zwischen 30 - 50 % vom Herstellungspreis der Eigentumswohnung verfügen.

 

Was die Vorsorgewohnung zur beliebten Pensionsvorsorge macht ist, dass im Vergleich zu Versicherungsleistungen, die nach einer bestimmten Garantiefrist im Todesfall die Pensionszahlungen einstellen, die Erben "unbegrenzt" weiterhin Mieterträge lukrieren können oder die Wohnung verwerten können.

 

Diese Darstellung ersetzt nicht die Beratung, sondern soll nur einen groben Überblick über die Möglichkeiten und Grenzen bezüglich des Vorsorgewohnungskonzeptes geben.

 
Die Eigentumswohnung als Anlageobjekt

Die Grundidee dabei ist, eine Eigentumswohnung zu erwerben und diese zu vermieten. Die Mieterträgnisse dienen in der Ansparzeit als Tilgung einer eventuell aufgenommenen Finanzierung und sollen spätestens zum Zeitpunkt des Pensionsantrittes als Zusatzpension dienen.
Eine Eigentumswohnung kann entweder vom Voreigentümer oder von einem Bauträger (wenn die Wohnung noch errichtet wird) erworben werden.
Wird die Vorsorgewohnung erst errichtet und erwerben Sie diese vom Bauträger, sollten Sie auf die Bestimmungen des Bauträgervertragsgesetzes Rücksicht nehmen. Durch das Bauträgervertragsgesetz wurde für alle Anzahlungen auf Eigentumswohnungen, bevor Sie noch Eigentum oder die Verfügungsgewalt erlangt haben, besondere Sicherstellung vorgesehen.
Eine Eigentumswohnung ist immer eine Miteigentumsgemeinschaft mit anderen Eigentümern. An sich sind Eigentumswohnungen sehr liquide und rasch verwertbar. Der künftige Veräußerungspreis bzw. die Vermietbarkeit hängen jedoch von einigen Kriterien ab.

 
Die wesentlichen sind diesbezüglich:
 
Der Preis pro m² und der Gesamtpreis der Wohnung
Die Lage der Wohnung (denken Sie bei den Lagekriterien immer daran, ob Sie in dieser Wohnung selbst wohnen wollen.)
· Wenn Sie eine Eigentumswohnung von einem Voreigentümer erwerben, achten Sie darauf, ob Betriebskostenrückstände bestehen und eventuell Rücklagen für Erneuerungsinvestitionen bestehen, das Sie als Miteigentümer selbst bei den allgemeinen Teilen des Hauses für Sanierungsinvestitionen mitzahlen müssen.

Gibt es Mehrheitseigentümer? Wenn es einen Mehrheitseigentümer im Haus gibt, dann werden sämtliche Sanierungsmaßnahmen und deren Umfang durchsetzbar, ohne dass Sie etwas dagegen unternehmen können. Besteht jedoch eine gleichteilige Struktur von Wohnungseigentümern, dann können Sie selbst weitgehend mitbestimmen.

Vermietbarkeit: Grundsätzlich besteht bei nach 1945 errichteten Eigentumswohnungen sehr große Freiheit in der Mietzinsvereinbarung als auch in der Vereinbarung von Fristverträgen. Das Erzielen einer entsprechenden Miete ist jedoch auch davon abhängig, wo sich die Eigentumswohnung befindet und wie der lokale Markt bereits gesättigt ist. Auch die Konfiguration der Wohnung hat auf die Mietgestaltung besonderen Einfluß. Denken Sie stets daran, dass Sie Ihre Pension aus der Miete in etwa 15 - 20 Jahren aufbessern wollen.

 
Steuerliche Bestimmungen

Für den Fall, dass Sie die Eigentumswohnung als Vorsorgewohnung verwenden wollen, werden Sie bei Vermietung der Wohnung als Unternehmer eingestuft. Sie können die auf die Baukosten in Anrechnung gebrachte Umsatzsteuer als Vorsteuer in Rechnung stellen. Damit kommt es zu einer deutlichen Verminderung des Anschaffungspreises.
Es ist jedoch auf die Liebhabereibestimmungen zu achten. Bei der Liebhaberei handelt es sich um eine Steuerfigur, wonach Erwerbsvorgänge, denen keine Gewinnerzielungsabsicht zu Grunde liegt, steuerlich irrelevant sind.
Kommt es daher zu keinem Gewinnüberschuss ihrer Vorsorgewohnung in den nächsten 20 Jahren, so ist die geltend gemachte Vorsteuer wiederum zurückzuzahlen. Wobei hier ein Zeitraum von 10 Jahren bei der Mehrwertsteuer relevant ist.
Hinsichtlich der erzielten Mieten besteht bei Ihrer Vorsorgewohnung grundsätzlich Steuerpflicht. Sie erzielen durch die Mieteinkünfte "Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung", welche Sie Ihren Gesamteinkünften zurechnen müssen. Diesen Mieteinkünften können jedoch Zinsen aus der zur Anschaffung aufgenommenen Krediten und die vorgenommene Absetzung der Abnutzung bzw. zusätzliche eventuelle Investitionen gegengerechnet werden. Ergibt sich dabei ein Verlust, so können Sie auch diesen Verlust gegen Ihre sonstigen Einkünfte aufrechnen. Ergibt sich ein Gewinn, so kommt es zu zusätzlicher Besteuerung.
Aus diesem Grund werden Vorsorgewohnungen oft auch als Verlustmodelle angeboten. Auch dabei ist wiederum auf die Liebhaberei zu achten, wobei der 20jährige Durchrechnungszeitraum als Beobachtung gilt, in welchem die erzielten Verluste durch Einkünfte überwogen werden. Sie sollten daher bei der Gestaltung Ihres Vorsorgemodells besonders darauf achten, in welcher Höhe Zinsen für die Kreditverpflichtungen bestehen (Zinssatzerhöhungen). Ein längerer Leerstand der Wohnung, d.h. ein Ausfall der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung könnte daher zusätzlich das Risiko der Liebhaberei bei dieser Form deutlich erhöhen.

 

Als zusätzlichen Steuertatbestand ist auch die Spekulationsbesteuerung zu beachten: Bei der Spekulationssteuer handelt es sich um eine Sonderform der Einkommenssteuer, bei welcher besondere Veräußerungsgewinne bei Wertpapieren und Immobilien der Besteuerung unterzogen werden. Bei Immobilien beträgt der Spekulationssteuerzeitraum 10 Jahre, d.h. nach 10 Jahren erzielte Veräußerungsgewinne bleiben außer Ansatz. Besonderheiten ergeben sich bei Vorsorgewohnungen, bei denen zusätzliche Verbesserungsinvestitionen vorgenommen werden, da sich in diesen Fällen bei Zusatzabsetzungen für Abnutzung der Spekulationszeitraum auf 15 Jahre verlängert.

 
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